三山新城，被称成是佛山版“中关村”。
有的人认为这里是整个佛山发展潜力最大的板块。
有的人则吐槽，“三山的饼之大，一锅都煮不下。”
2020年，三山新城的房价一路狂飙，单价最高还破了5万。
但两年后，房价就出现了大幅回调，跌到了2万多，甚至是1字头，近期时有上扬风声传来。
潮水退去后，三山新城的境况又是如何呢？
小狐率先来到的是万科璞悦山，地理位置“比广州更近广州”。
这个项目从土拍开始就风光无限。
2021年，该地块在拍卖时，就吸引了至少8家房企参与竞拍，其中包括万科和保利。
开拍仅35分钟，地块就到达封顶价。
最终万科以总价50.9亿、25000㎡保障房，斩获地块，扣去幼儿园、小学等配建，再加上配建医院成本，宗地楼面价约21045元/㎡，直接成为三山板块的“地王”。
万科璞悦山占地面积约16.4万㎡，分为A、B、C、D区开发，住宅主要在B、C区，共有17栋楼。
其中B区以刚需产品为主，均为2梯6户，目前已经售罄并交楼，另外有1.5栋是人才房。
C区由13栋楼组成，主要是改善型产品，面积段涵盖95-237㎡，有6栋楼已经交付。
另外，C区还有约1000㎡的下沉式庭院。
目前璞悦山主推的是17座，2梯4户，面积为127-143㎡，带装修单价约1.8-2.2万/㎡。
该楼栋预计今年年底交付，产权车位预计今年开售。
要知道，项目首推时单价就达3.5-4.6万/㎡，如今这个单价已经跌破面粉价。
璞悦山位于环岛东路，离广州番禺仅一河之隔，自驾前往广州南需21分钟，离佛山11号线创智园站（规划中）约1.3公里。
周边的商业配套较少，最近的是好好多广场，驾车需要花10分钟。
环境方面，项目三面环水，且有配建的市政公园，璞悦山距离文翰湖公园约2.5公里。
书包方面，璞悦山配套了南海机关幼儿园，对口的学校是文翰实验小学、文翰中学/桂城二中。
另外，项目配备了2000㎡底商、肉菜市场，目前已经完工。
户型方面，建面约127㎡的四房，拥有约6米长的宽幕阳台。
客厅和阳台连接，如果想把竖厅改成大横厅，可以把客厅和次卧的墙打掉。
建面约143㎡的四房，进门是入户玄关，右边是空中花园，后期可改造成书房等多功能室。
厨房是U型设计，客餐厅一体化，干湿分离双明卫设计。
万科璞悦山配建的市一三龙湾院区，预计2027年投用。
从工地的施工情况来看，工人在开展地基施工。
紧接着，小狐来到一路之隔的保利华侨城云禧。
该项目由保利、华侨城两家央企联合开发。
2019年8月，保利以总价545420万、8000㎡自持租赁房，一举夺下三山17.8万㎡巨无霸地块，扣除配建计算成交楼面价约15966元/㎡，是当年成交总价的最高地块。
项目占地面积约11.14万㎡，整体分为A、B、C区，由25栋高层住宅、1所幼儿园、1个公园组成，高层住宅涵盖了84-143㎡户型。
云禧采用央景、组团式布局，打造度假式园林。
此外，项目打造成超1万㎡的运动会所，配上恒温泳池，并引入林丹羽毛球俱乐部、篮球场等。
目前，B区基本售罄，C区的4栋楼尚未开发。
项目主推A区的住宅，面积段涵盖98-143㎡，均为现楼，单价在2.05-2.16万之间。
其中5座的98㎡三房一口价为205万。
和去年最低价1.8万相比，今年略涨了两千多。
目前产权车位总价为16-25万/个，人防车位总价约15万/个。
云禧离佛山11号线创智园站（规划中）直线距离约700米，出行还是主要依靠汽车。
该项目内配建了文翰幼儿园，目前对口的学校是文翰小学、文翰中学。
再来看看户型，建面约122㎡的四房，南北对流，四开间朝南。
主阳台约3.8米，北朝向，主卧室是套间设计，还带衣帽间。
建面约98㎡的三房，三开间都朝南，双阳台设计。
L型厨房布局，带有生活阳台，户型比较方正。
由于离广州仅一江之隔，保利、万科这两个盘都吸引了大批广州客，路边停满了不少粤A牌的小车。
作为万科璞悦山的兄弟盘，万科天空之城的商业、交通配套会更吸引人。
天空之城位于文翰湖片区，占地约17万㎡，分A、B、C区开发，由30栋小高层住宅、13栋高层住宅组合。
目前小高层已全部售罄，主推的是39座高层住宅，面积段为130-143㎡，单价约2.1-2.2万/㎡。
项目楼下就是万科广场，首期商业街区已开业。
问及万科广场何时开业，销售表示，商业体仍在施工中，目前无法确认开业时间。
另外，天空之城靠近南海有轨电车文翰湖公园站、三山新城北站，轨道交通便捷。
项目北边有高铁，西边有高速路，虽然交通便利，但也容易受到噪音影响。
天空之城周边有文翰湖公园、高铁公园、季华实验室、文翰中学等，项目自身也配建了文翰第五幼儿园。
从户型来看，建面约130㎡四房，最大的亮点是开间近5.1米的客餐厅。
阳台的视野比较开阔，能270°观景，卧室主要集中在同一侧。
建面约143㎡四房，带一个近6.8米的南向长阳台，可以看到文翰湖公园的景观。
四开间朝南，南北对流，空间明亮通透。
最后来到三山少有的地铁盘——中交泷湾云城。
项目位于三山新城南部，占地约23万㎡，规划了30栋住宅，呈三排布局，分为三期开发。
目前在售的是5、6、7、8、17座，东区是2梯4户，西区是2梯6户。
其中东区5、6座面积段为129-139㎡，单价约1.8-1.9万/㎡。
中间区域单价比东、西区高，约2.3-2.5万/㎡，第二排的住宅仍在建设中。
中交泷湾云城和佛山地铁2号线林岳西站连通，是目前整个三山唯一地铁上盖的项目，两站就能到广州南。
项目配备了商业区，其中星光乐活街区已投入使用，多个品牌入驻，方便业主的生活。
中交泷湾云城内还有一所九年一贯制学校——南海外国语龙湾实验学校，目前已开学，入户南海的小区业主可以优先就读。
项目周边还有南海外国语学校、美伦国际学校。
户型方面，建面约129㎡四房，户型方正，南北双阳台设计，客餐厅一体化，空间明亮开阔。
建面约139㎡五房，同样是双阳台设计，主卧配有衣帽间，但主阳台是朝北向。
需要注意的是，部分户型的阳台正对着林岳大道，容易受到噪音影响。
三山新城其实最需要兑现的是交通和商业配套。
不管是佛山11号线、4号线，还是海浦大桥、港口路北延段，这些交通配套尚未落实。
此外，整个新城的商业体也是比较少的，而沉积了近7年的溢东广场目前还没被盘活。
被很多人期待的万科广场，也尚在建设中。
不过三山新城的面貌在慢慢变好，规划的医院、产业园、公园等在一一兑现。
作为三龙湾的核心区，三山新城被赋予了很高的期待，但其规划的目标是需要很长一段时间来实现的。
有的人只看到了三山新城的一地鸡毛，有的人却看到了它的宜居性和潜力。
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