随着春节临近，很多朋友都在考虑明年入市买房，今天课代表就跟大家一起回顾一下2024年苏州市区土拍情况，看看有没有你心仪的位置吧。
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2024年土拍汇总
2024年苏州市区共进行了25场土拍，累计成交住宅用地50宗，总出让面积约198万平方米，成交额约385亿元，平均楼面价为每平方米15616元，最高楼面价达每平方65022.28元。
数据来源：克而瑞
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2024年苏州土拍特点
课代表仔细研究了2024年成交地块的特征，发现2024年的土拍有以下特点
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土地供应面积大幅缩减
与2023年相比，2024年苏州市商品住宅用地成交数量减少了35宗，供应面积减少了40.5%，创下历史新低。
这种供应缩减将直接导致未来新房供需紧张，可以预见市场已经开始全面去库存?了。
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地块面积小，容积率低
2024年的成交地块面积普遍较小，面积小意味着社区规模小。
由于地块占地面积和建筑面积的减少，未来开发的项目将更倾向于小型社区，居住户数也相应减少?。
除面积小之外，容积率也都较低。
据统计，94%的地块容积率低于1.8，其中有27宗地块的容积率低于1.2。这预示着苏州新房市场将加速进入别墅时代，低密产品成为主流?。
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核心地块竞争激烈
尽管2024年房地产市场依然低迷，但核心地块仍然受到房企的热烈追捧。
新区狮山路地块和园区双湖地块在竞拍过程中溢价率高达42.05%和18.22%，而且双湖地块的楼面价更是飙到65022.28元/㎡。
刷新了整个江苏的最高楼面价，可以看出房企对优质地块依然具有强烈的兴趣?。
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低密的洋房别墅类用地占比较高
2024年苏州市洋房别墅类用地占比高达86%（容积率低于1.6），这一比例远高于往年。
这反映出苏州市政府对低密、高品质居住环境的重视，以及市场对别墅类产品的强烈需求?，苏州正在全速迈进改善市场。
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核心地块拿地企业多元化，非核心地块仍以政府兜底为主
在2024年的土拍中，可以看到多种类型的企业参与拿地，包括房地产开发企业、商业发展公司等。
这些企业在核心地块土拍中表现出强烈的拿地意愿，竞争尤为激烈。
但在非核心地块，为确保土地能够顺利出让，仍是以国企兜底为主。?
整体来看，2024年苏州土拍成交面积和出让金均大幅下滑，可以预料2025年新房供应量将会明显减少?。
未来一段时间内新房市场的供需关系将更为紧张?。同时，低容地块的大量入市将进一步推动苏州房地产市场的转型升级，低密、高品质的产品将成为主流，满足市场对改善型住宅的需求。
接下来，让我们具体看一下各个区域的热门地块情况。
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苏州各区土拍详细情况
一、姑苏区
姑苏区2024年仅出让一块地，即苏地2024-WG-Z08地块。
该地块位于苏州市姑苏区金阊街道桐泾北路西、东沁苑东，是苏州的历史文化中心区域。
周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗、交通等配套完善。
地块邻近轨交1、2号线，3km范围内有苏州市金阊外国语实验学校、四星级高中及省重点初中苏州市田家炳实验高级中学。
华贸中心、石路天虹、西城永捷生活广场和石路国际商城也都在附近，生活非常便利。
该地块容积率1.2，属于低密度住宅区，户型设计包括别墅、叠墅和洋房，能够满足不同层次的居住需求。
预计该地块将在2025年上半年正式入市。
附近在售的新盘有保利姑苏瑧悦，6-10F洋房和16F小高层，143-180㎡改善户型，目前成交价在4.3万/㎡左右。
留云轩，5-6层洋房，143㎡，目前销售单价在4.1万/㎡。
地块周边二手房，房龄较久，老小区单价两万出头。
房龄相对较新的姑苏金茂府整体成交均价在3.9万/㎡元左右，且近期成交的142㎡和187㎡的大户型均价仅三万出头。
数据来源：链家
总体来说姑苏区改善类产品数量不多，尤其是新房更是少之又少，且入市的地块数量少，面积小。
因此，有意向在姑苏区进行居住条件升级的朋友需要抓紧了。咨询热线：18662309054
二、园区
园区2024年成交地块共计有7宗，热门地块当属双湖和独墅湖区域。
同时建发青云上西隔壁的地块（象屿时光青澄），容积率为1.5，规划以洋房为主，因其稀缺性和高品质住宅的潜力也是备受关注?。
双湖板块是苏州公认的富人区，环境资源和商业配套自不必说，都是苏州顶尖的。
24年的江苏地王绿城玫瑰园三开三罄，已经成为苏州地产市场的神话。
数据来源：链家
与玫瑰园一路之隔，更靠近一线湖景的湖滨四季二期也即将入市。
二期位于小区腹地位置，围绕小区内人工湖进行设计，房源优势明显。
二期户型建面约445-676㎡，目前已经是现房状态，而且每户都配有超大花园，据说最大的花园可达759㎡，平均下来每户花园面积有400㎡之多。
湖滨四季是金鸡湖边唯一的一线临湖纯独栋别墅。
绿化率大于60%，容积率仅0.3，是整个双湖板块内最低密的别墅区，真正可以传承的别墅臻品。
而另一宗位于双湖的苏园土挂（2024）03号地块，楼面价也高达5.8万/㎡。
附近的世茂铜雀台二手房挂牌价也已突破10万/㎡?。
数据来源：链家
独墅湖高教区板块自2002年开发建设以来，定位为科教板块，因此住宅用地非常稀缺?。
苏地2024-WG-Z32号地块，处于月亮湾板块，也是独墅湖教育园的核心地带。其1.6的容积率预示着该地块具备开发为高端洋房或小高层住宅的潜力。
数据来源：链家
该地块周边拥有丰富的生活配套设施，包括省重点级小学独墅湖小学、独墅湖学校、三甲医院独墅湖医院以及建屋购物中心等资源，生活氛围浓厚且便利。
独墅湖高教区地理位置优越，配套成熟，板块内的二手房市场较为活跃，目前板块内能够在链家看到的二手房挂牌量仅有775套，整体均价4.7万/㎡。
紧邻32号地块的美颂花园一二三期二手房挂牌价在4.6-5.3万/㎡。
相信随着地价、房价限价双放开以及备案价的逐步提高，未来，该板块将继续保持其高端住宅市场的地位，并吸引更多购房者的关注和追捧。
除了双湖和独墅湖高教区的地块，位于青剑湖板块的苏地2024-WG-Z02号也就是恒泰象屿时光青澄也备受客户青睐。
该地块于2024年10月取证开售，8-11F的纯洋房社区，户型91-128㎡，单价3.3万/㎡。
数据来源：链家
其边上在售的新盘建发青云上，最大户型143㎡，单价3.5万/㎡。咨询热线：18662309054
地块周边的二手房整体价格在三万出头。总体来说，这个板块是比较适合刚需和初改的客户的，这个价格和品质对于初改客户还是比较友好的。
- 三、新区
苏州新区2024年土拍整体情况较为活跃，全年出让了8宗地块。
其中，苏地2024-WG-Z03号地块，即绿城逸庐项目，因其位于狮山路的核心位置而备受瞩目。
该项目紧邻天狮公园及3号线地铁站，且被淮海街、狮山天街等多个商业综合体所环绕。
此外，紧邻该地块的锦华苑小区在同年的学区划片中归属于双实验学校本部。
数据来源：链家
该项目承袭绿城“庐系”的高端血统，显示出了其超高的产品力。
再加上地块容积率仅1.02，纯粹的叠墅和联排产品，仅有63套，首开均价约6.1万/㎡，即开即罄，非常火爆。
绿城逸庐周边的二手房社区由于房龄较久，其市场价格相对较低。
例如，房龄超过15年的狮山花苑，目前的挂牌价为3.4万/㎡；同样较旧的锦昌苑，其价格则为3.7万/㎡。
相比之下，较新的龙湖天街生活广场的二手房挂牌价则在4.7至4.9万/㎡之间。
考虑到自2024年起该区域地块的品质有所提升，新建住宅的整体品质显著高于二手房，对于注重住宅质量的客户而言，可以多多关注新地块。
除了绿城逸庐，狮山板块的11号地块和31号地块，也展现出了显著的发展潜力。
11号地块位于狮山商务创新区，周边配套设施完善，容积率1.3，绿化率30.0%，盲猜将会是一个品质较高的洋房+别墅的高端社区。
数据来源：链家
11号地块西侧在售新盘仁恒澜庭雅致，主要为19-24F的大平层，面积段182-229㎡，均价4.65万/㎡，也是一个小而精的改善社区。
附近的二手住宅有万道尊品，挂牌价3.7万/㎡；招商文翰华苑挂牌均价4.3万/㎡。
但是这两个小区均为高层产品，且交楼时间较早，相较而言，11号地块的产品更值得期待。
另一宗位于上瑞阁南侧的31号地块，是2024年狮山唯一一宗楼面价低于3万的地块，虽位置稍偏，但胜于配套设施完善，楼面价低，发展潜力还是比较大的。
该地块附近在售的新房有建发朗云和中海建发禧宸。
建发朗云主要为16-24F的高层产品，面积段121-181㎡，均价3.9万/㎡。
中海建发禧宸主要为6至10层的洋房和17层的小高层，户型段125-159㎡，均价4.2万/㎡。
31号地块周边的二手房有上瑞阁，挂牌价在3.7-4万/㎡；路劲香港时光二手挂牌价约为3.7万/㎡。
新区供地除了狮山板块外，还有一宗溢价成交的地块——苏地2024-WG-Z12号。
该地块位于高新区太湖科学城龙康路西、青城山路北，属于太湖科学城的核心启动区，地理位置优越，交通便利且生活配套设施完善。
数据来源：链家
周边教育资源丰富，包括南大附属小学和初中等；休闲娱乐设施如苏州雪世界也近在咫尺，同时远离省道，环境优美。
该地块容积率低至1.05，规划打造联排别墅，建面拟定为236/207㎡，这在该区域属于稀缺产品，具有较高市场价值。
周边在售的新房项目有中建观澜雅境，16-17F小高层，125-143㎡，单价2.2万/㎡。咨询热线：18662309054
二手房有首开棠前如苑，挂牌价2.2万/㎡；中节能生态岛二手挂牌价2.6万/㎡。
- 四、相城区
在2024年，相城区共挂牌成交16宗涉宅地块，成为苏州市内成交量最大的区域。
然而，所有交易均以底价成交，土拍市场相对冷淡。
在成交的地块中，低密地块占据了主导地位，其中容积率低于1.2的有9宗，未来或将打造联排、独栋等终极改善产品。
随着众多低密地块的入市，相城高端居住区域的价值属性凸显。
特别是阳澄湖西岸，区位交通优势逐渐释放、生态人文优势持续升级，低密滨水宜居片区正脱颖而出，未来或可成为苏州楼市的“黑马”。?
此次相城元和区域成交了三宗容积率1.01的地块，其中20和21号地块均靠近阳澄湖，拥有一线湖景资源，两块地均被蓝城拿下。
数据来源：链家
如此低的容积率定会打造出一个高端别墅区。
参考周边银丽高尔夫二手别墅高达5.8万/㎡的挂牌价，可以预见这些新地块上的别墅未来售价也将处于较高水平。
该区域目前在售新房有四季听澜和五潨泾澄院。
四季听澜，2024年苏州别墅市场的大“黑马”，首开秒磬，热度持续在线。
项目容积率1.05，打造联排、合院、叠墅、洋房等多类产品，总户数593户。
产品面积段：联排约170-215㎡，合院约150-205㎡，叠墅约128-140㎡，洋房约127㎡，其中联排别墅单价约3.1万/㎡。
五潨泾澄院，居住氛围比较浓厚，交通便捷，项目两面环河，打造5F滨水叠墅产品。
户型建面约265-354㎡，大面宽、大格局、大宽景，非常符合富人的居住习惯，均价3万/㎡，性价比也是很高的。
除了阳澄湖畔的低密地块惹人注意之外，苏地2024-WG-Z07号也在2024年赚足了眼球。
数据来源：链家
该地块是苏州首个纯洋房四代宅项目——龙湖未来御湖境?。
从规划开始就吸引了全城目光，单价2.9-3.5万/㎡，户型125-185㎡。
更绝的是每户都带有面积约20-50㎡的露台，还有约6m的挑高和270°转角露台，实现户户有院的设计，极大地提升了居住品质?。咨询热线：18662309054
项目紧邻南京师范大学苏州实验学校、南京师范大学相城实验小学，教育资源丰富。
距离一站式购物中心吾悦广场、圆融广场也都非常近，交通便捷，生活便利。
周边在售新房有铂悦春和万象，售价3万/㎡，大悦繁华图，售价2.9万/㎡。
二手房在售有美的云筑、芯城汇等，单价在2.6万/㎡左右。
- 五、吴中区
?吴中区2024年土拍中成交了多块低密高端住宅地块，容积率低、品质高，且地块位置优越，周边配套资源丰富?。
城南中心成交两块。苏地2024-WG-Z17号是一块低密豪宅地块，容积率仅1.02，起拍楼面价就高达21600元/㎡。
是吴中区2024年唯一一块溢价成交的地块。
预计销售价格将超过4万/㎡，甚至达到5万/㎡以上，周边无低密二手住宅在售 ?。
数据来源：链家
苏地2024-WG-Z30号地块周边交通便利，近7号线枫津路站，与枫津实验小学一路之隔，处于城南核心板块，商业配套完善，生活便利。
根据出让要求，该地块的总户数不大于210户。
6F以上住宅需全装修交付，且装修成本不低于2000元/㎡，单套面积不低于120㎡。
意味着该地块将建成一个低密度、高品质的住宅小区。
该地块周边高品质的二手房数量不多，西侧的城南印象和阳光水榭二手房挂牌价均两万出头，北侧的朗诗东吴绿郡二手房最新成交价约2.1万/㎡。
数据来源：链家
而该地块楼面价14499.96元/㎡，凭借其优质的规划，相信入市后还是具有竞争优势的。
位于吴中太湖新城板块的苏地2024-WG-Z22号地块，周边发展良好，配套齐全，且紧邻多个公园和景点，居住舒适性较高。
此外，该地块容积率1.02，绿化率30.0%，单套户型面积不低于120㎡，预计将打造联排、叠墅等高端别墅产品。
数据来源：链家
周边在售的新盘有融悦沁庭，115、130、152㎡的7-10F洋房，单价2.7万/㎡；
中信泰富玖阅，主要为8层的洋房和17层的小高层，户型有130-265㎡， 单价3.2万/㎡；
中建太泽之星御湖，小高层产品，面积段175-265㎡的湖景大宅，单价3.5万/㎡。
除新盘外，该地块周边仅有金融街融悦时光一个二手住宅，挂牌价3.1万，且只有一套。
综上所述，苏州市吴中区2024年土拍成交地块以低密高端住宅、优越的地理位置和丰富的配套资源为亮点，有打算在此板块置业的客户选择性还是很多的。
- 六、吴江区
吴江区域2024年共计成交8宗地块，其中比较热门的当属吴江太湖新城板块的三宗。
这三宗地块的容积率均较低，其中苏地2024-WG-Z27号地块容积率更是低至1.05，是太湖新城板块内比较稀缺的低密地块?。
数据来源：链家
该三宗地块均位于太湖新城板块的核心居住区域，周边住宅林立，在售新房较多。
其中比较火热的别墅项目，绿城桃源里就在27号地块的北侧，该项目单价高达5万/㎡。
据说27号地块也是由桃源里团队运营，预计打造桃源里二期，关注度非常高。
15号地块紧邻中建笠泽之星，该项目主要是7-9F洋房和15-17F小高层，户型面积段在139-225㎡，定位为改善客户，目前项目已经交付，还有部分工抵房在售。
但15号地块更加靠近太湖，且容积率1.4，低于笠泽之星的1.8，未来社区将更为纯粹，也更具有竞争力。
吴江太湖新城板块交通便捷、商业配套丰富、教育资源优质、医疗资源全面。
而且作为苏州主城区最后一块未开发的土地，政府对该片区高度重视，规划前瞻，发展前景是非常好的。
此外，板块内还拥有稀缺的湖景资源，绿化率高，生态环境良好，产品多以大平层为主打户型，居住舒适度较高。
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总结
整体来看，苏州市 2024年土地供应相比去年大幅减少。
可以预见未来3-5年新房入市量将大幅减少，这可能会影响新房的供应量和价格。?
而且2024年成交地块的容积率普遍偏低，在新房市场中，改善型楼盘可能会大行其道，新房的购房成本可能会增加，但楼盘的品质也会得到相应提升。
对居住品质要求比较高的客户，那2024年新拍地块非常值得关注，不同区域的优质地块总有你心仪的位置。
新房市场卷品质，二手房市场卷价格。
2025年仍将是捡漏优质二手房的好时机，如果是刚需客户，可以多多看一些次新房，说不定会有意想不到的收获。
当然，在选择购房区域时，大家可以合考虑区域的经济实力、配套设施、交通状况等因素，在预算充足的情况下尽量选择具有发展潜力的核心区域。
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